Taxe sur la Plus-Value : Ce qui change en 2026

La fiscalité sur les plus-values immobilières au Sri Lanka a été profondément réformée dans le cadre du Budget 2022, en pleine crise économique. Le taux de la Capital Gains Tax (CGT) est passé à 15 % pour les particuliers. Pour les investisseurs étrangers qui projettent de revendre leur bien dans les prochaines années, comprendre ce mécanisme — et surtout les exonérations disponibles — peut représenter une économie significative. Voici ce que vous devez savoir avant d'acheter et avant de revendre.

Comment fonctionne la Capital Gains Tax au Sri Lanka

La CGT s'applique sur la plus-value nette réalisée lors de la cession d'un bien immobilier ou d'un actif. Le calcul de base est le suivant : prix de vente moins le coût d'acquisition (prix d'achat initial, frais de notaire, droits d'enregistrement et travaux d'amélioration documentés), le tout diminué d'une franchise de 6 millions de LKR sur le coût d'acquisition.

Prenons un exemple concret. Vous avez acheté une villa 250 000 € en 2022, avec 12 000 € de frais d'acquisition et 25 000 € de travaux réalisés. Votre coût total est donc de 287 000 €. Vous revendez en 2026 à 350 000 €. Votre plus-value brute est de 63 000 €. En appliquant la franchise de 6 millions de LKR (environ 16 500 € au taux de change actuel) sur votre base imposable, vous obtenez une assiette réduite. Le taux de 15 % s'applique alors sur le solde : environ 46 500 €, soit une CGT d'environ 6 975 €. Ce n'est pas anodin, mais c'est bien inférieur aux niveaux d'imposition européens.

Les exonérations : résidence principale et autres cas

L'exonération la plus importante concerne la résidence principale. Si le bien vendu constitue votre lieu de résidence habituelle et que vous l'avez effectivement occupé pendant au moins 2 des 3 dernières années avant la vente, vous êtes totalement exonéré de CGT. Cette exonération est limitée à une utilisation par contribuable tous les 3 ans — elle ne peut pas être invoquée pour chaque bien vendu dans un portefeuille immobilier actif.

D'autres cas d'exonération existent : les transmissions successorales entre époux ne déclenchent pas de CGT, ni les apports en nature dans le cadre d'une restructuration de société. En revanche, les donations à des tiers sont traitées comme des cessions et peuvent générer un fait générateur de CGT si la valeur vénale dépasse le coût d'acquisition.

Optimisation via une société Pvt Ltd

Une société privée à responsabilité limitée (Pvt Ltd) sri lankaise est soumise à l'impôt sur les sociétés, fixé à 30 %, et non à la CGT de 15 % qui s'applique aux particuliers. À première vue, cela semble défavorable. Mais la logique d'optimisation est différente pour un investisseur actif.

Dans une société, les dépenses d'entretien, les frais de gestion, l'amortissement du bien et les intérêts d'emprunt (si financement local) sont déductibles du résultat imposable. Pour un portefeuille de plusieurs biens en location active, la base imposable peut être significativement réduite par ces déductions. De plus, la société peut réinvestir ses bénéfices sans distribution immédiate, différant ainsi l'imposition. La solution optimale dépend de votre profil : pour un achat/revente unique, le régime particulier est généralement plus simple et souvent moins coûteux. Pour une stratégie multi-biens ou un portefeuille locatif développé, la structure sociétaire mérite une analyse approfondie avec un fiscaliste local.

Ce que les investisseurs français doivent savoir

La France et le Sri Lanka ont signé une convention fiscale de non-double imposition. En théorie, si vous avez payé la CGT au Sri Lanka, vous n'aurez pas à payer de plus-value en France sur le même gain. En pratique, les modalités d'application de cette convention sont complexes et dépendent de votre statut de résidence fiscale. Si vous êtes résident fiscal français au moment de la vente, votre avocat fiscaliste franco-sri lankais doit être impliqué pour éviter toute surprise.

Chez Lanka Capital, nous recommandons systématiquement à nos clients d'intégrer les implications fiscales de la revente dès le moment de l'achat — et non au moment où ils envisagent de vendre. Structurer correctement son acquisition dès le départ (nom propre, leasehold, société) est la seule manière de préserver une flexibilité fiscale optimale.