La checklist complète pour acheter un bien immobilier au Sri Lanka

Acheter un bien au Sri Lanka implique des étapes spécifiques que les acheteurs européens ne connaissent pas toujours. Cette checklist, élaborée à partir de l'expérience de plus de 150 transactions accompagnées par Lanka Capital, couvre chaque phase du processus — de la première visite à la remise des clés.

Phase 1 : Recherche et visite (semaines 1-3)

• Définir le cahier des charges : zone, budget, type de bien, usage (résidence, location, revente)
• Mandater un agent ou chasseur immobilier local (accord d'exclusivité recommandé)
• Visiter physiquement ou en vidéo au moins 5-8 biens avant de se positionner
• Vérifier la distance à la mer réelle (100 m HWL obligatoire)
• Évaluer les accès (route, état en saison des pluies), les infrastructures (eau, électricité, fibre)

Phase 2 : Due Diligence et audit juridique (semaines 2-6)

• Audit du titre foncier sur 30 ans : vérification des propriétaires successifs, des hypothèques, des litiges au Land Registry
• Vérification de la conformité au Coast Conservation Act (100 m HWL)
• Contrôle des permis de construire si construction existante
• Vérification de l'absence d'empiètements sur terrain voisin (bornage)
• Identification de tous les co-propriétaires et héritiers éventuels

Phase 3 : Structure d'achat et financement (semaines 3-7)

• Choisir la structure juridique : nom propre (condominiums uniquement), Pvt Ltd, leasehold 99 ans
• Si Pvt Ltd : constituer la société au Registrar of Companies (8-15 jours)
• Ouvrir un compte IIA dans une banque sri lankaise agréée
• Transférer les fonds depuis la France via virement international (SWIFT) vers l'IIA
• Obtenir le certificat d'origine des fonds délivré par la banque sri lankaise
• Préparer une Power of Attorney apostillée si vous ne venez pas signer en personne

Phase 4 : Négociation et promesse de vente (semaines 4-8)

• Faire une offre formelle par écrit via votre avocat
• Négocier le prix et les conditions suspensives
• Signer une promesse de vente (Sale and Purchase Agreement) — NE PAS payer de dépôt avant ce stade
• Verser l'acompte habituel (10 % du prix) sur le compte client de l'avocat
• Fixer la date de signature de l'acte définitif (30-60 jours après)

Phase 5 : Signature de l'acte définitif et remise des clés (semaines 8-16)

• Vérification finale de l'état du bien avant signature
• Signature de la Deed of Transfer devant un notaire accrédité sri lankais
• Paiement du solde du prix d'achat
• Paiement des droits de mutation (4-6 % selon le type de bien)
• Enregistrement de la Deed au Land Registry (7-15 jours)
• Remise des clés et transfert des contrats d'électricité, d'eau
• Si location : enregistrement SLTDA et activation des plateformes Airbnb/Booking